Louer en courte durée à Paris : la réglementation expliquée simplement

1. L'enregistrement en mairie

À Paris, toute location meublée de courte durée à une clientèle de passage doit faire l'objet d'une déclaration préalable auprès de la Ville. La démarche se fait en ligne, elle est gratuite, et elle aboutit à l'attribution d'un numéro d'enregistrement à treize chiffres.

Ce numéro doit obligatoirement figurer sur chacune de vos annonces, quelle que soit la plateforme. Les plateformes ont l'obligation de l'afficher et de le vérifier ; une annonce sans numéro valide est aujourd'hui rapidement retirée.

Retenez trois points pratiques :

• le numéro est attaché au logement, pas à vous : il ne se transfère pas d'un bien à l'autre ;
• il doit être demandé avant la première mise en location, pas après ;
• la déclaration engage sur l'exactitude des informations fournies, notamment sur le fait qu'il s'agit ou non de votre résidence principale.

2. Le plafond de 120 jours

Si le logement est votre résidence principale — c'est-à-dire que vous y vivez au moins huit mois par an — vous pouvez le louer en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par année civile.

Ce plafond n'est pas indicatif : les plateformes bloquent automatiquement les calendriers une fois le quota atteint, et la Ville dispose des données déclaratives pour effectuer des contrôles.

Deux évolutions récentes méritent votre attention. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a donné aux communes la possibilité d'abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par délibération, et a renforcé les moyens de contrôle des collectivités. Le plafond applicable dépend donc désormais de la commune : vérifiez celui en vigueur à la date où vous lisez ces lignes.

Une exception existe : le dépassement reste possible en cas d'obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure, mais il faut pouvoir le justifier.

3. Résidence secondaire : le changement d'usage

Si le logement n'est pas votre résidence principale, la location en meublé de tourisme constitue un changement d'usage du local d'habitation. À Paris, ce changement d'usage doit être autorisé par la Ville.

Et à Paris, cette autorisation est soumise à compensation : pour transformer un logement en meublé de tourisme, vous devez transformer en habitation une surface équivalente de local commercial ou de bureau — parfois le double dans certains arrondissements centraux. En pratique, cela suppose d'acheter de la « commercialité », dont le coût se compte en dizaines de milliers d'euros.

C'est le point qui arrête la grande majorité des projets de location courte durée à Paris sur résidence secondaire. Avant tout achat réalisé dans cette optique, faites vérifier la faisabilité par un professionnel : le prix de la compensation change entièrement le calcul de rentabilité.

Une alternative existe : la location meublée classique de moyenne durée, par bail mobilité d'un à dix mois pour un public en formation ou en mission, ou par bail meublé d'un an. Elle échappe au régime du meublé de tourisme, rapporte moins qu'une courte durée mais nettement plus qu'une location nue, et demande beaucoup moins de gestion.

4. Ce que dit votre copropriété

Même avec un numéro d'enregistrement en règle, le règlement de copropriété peut interdire la location de courte durée. C'est le cas notamment lorsqu'il comporte une clause d'habitation bourgeoise exclusive, qui proscrit toute activité autre que l'habitation.

Vérifiez trois choses avant de vous lancer :

• la clause d'usage figurant dans le règlement de copropriété — demandez-le au syndic si vous ne l'avez pas ;
• les résolutions récentes votées en assemblée générale, certaines copropriétés ayant durci leurs règles ;
• l'existence éventuelle d'un usage professionnel ou commercial déjà toléré dans l'immeuble.

Un voisin excédé par les allées et venues peut engager une action et obtenir la cessation de l'activité, assortie de dommages et intérêts. Mieux vaut le savoir avant d'investir dans l'ameublement.

5. La taxe de séjour

La taxe de séjour est due par le voyageur, pour chaque nuitée et par personne. Son montant dépend de la catégorie du meublé et s'y ajoutent des taxes additionnelles départementale et régionale.

Bonne nouvelle sur le plan pratique : lorsque la réservation passe par une plateforme, celle-ci collecte et reverse la taxe automatiquement. Vous n'avez rien à faire, sauf si vous louez en direct — auquel cas la collecte et la déclaration vous incombent.

Un meublé classé bénéficie d'un tarif de taxe de séjour plus favorable et, surtout, d'un régime fiscal plus intéressant. Le classement en meublé de tourisme s'obtient auprès d'un organisme accrédité, moyennant quelques centaines d'euros et une visite.

6. La fiscalité des meublés de tourisme

Les revenus tirés d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Deux régimes coexistent.

• Le micro-BIC : vous déclarez vos recettes, l'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir vos charges. Simple, sans comptabilité.
• Le régime réel : vous déduisez vos charges réelles et amortissez le bien et le mobilier. Plus avantageux dès que vos charges dépassent l'abattement, mais il impose une comptabilité et donc un expert-comptable.

La loi du 19 novembre 2024 a durci le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme, en abaissant les taux d'abattement et les plafonds de chiffre d'affaires, avec un traitement plus favorable maintenu pour les meublés classés. Les seuils exacts et leur date d'entrée en vigueur ayant fait l'objet de plusieurs ajustements, ne vous fiez pas à un article de blog — y compris celui-ci — pour arbitrer : faites le calcul avec un expert-comptable sur votre situation réelle.

Retenez simplement le principe : le régime réel devient intéressant nettement plus tôt qu'auparavant, en particulier si vous avez emprunté ou si vous avez meublé le logement récemment.

Deux autres points à ne pas oublier : la cotisation foncière des entreprises, due dès la première année d'activité dans la plupart des cas, et l'immatriculation de l'activité, qui donne un numéro SIRET à reporter sur votre déclaration.

7. Les sanctions encourues

Elles sont dissuasives, et Paris les applique.

Ces montants sont des maxima légaux ; le montant prononcé dépend des circonstances. Ils suffisent néanmoins à écarter toute tentation d'improviser.

8. La check-list avant de publier

1. Déterminer sans ambiguïté s'il s'agit de votre résidence principale ou secondaire.
2. Lire le règlement de copropriété, en particulier la clause d'usage.
3. Obtenir le numéro d'enregistrement auprès de la Ville et le reporter sur l'annonce.
4. Pour une résidence secondaire, faire instruire la question du changement d'usage avant tout investissement.
5. Vérifier que votre assurance couvre explicitement la location meublée de courte durée.
6. Choisir le régime fiscal avec un expert-comptable, et envisager le classement du meublé.
7. Immatriculer l'activité et anticiper la cotisation foncière des entreprises.
8. Mettre en place le suivi du nombre de nuits louées, pour ne pas dépasser le plafond.

En résumé

Louer sa résidence principale à Paris est simple : un enregistrement en ligne, un numéro sur l'annonce, un plafond de nuits à respecter. Louer une résidence secondaire est une tout autre affaire, où le changement d'usage conditionne l'ensemble du projet.

Dans les deux cas, la conformité n'est pas une formalité administrative : c'est ce qui protège votre revenu. Une annonce suspendue ou une amende annule plusieurs années de rendement.

J'accompagne les propriétaires sur ces démarches dans le cadre de la gestion de leur logement. Voir les services ou poser votre question directement.